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Condomínio: Significado, Conceitos. Tipos, Organização Condomínio.

Imagem de um condomínio horizontal e de um vertical.

Condomínio é toda área privada, compostas de edificações (casas ou edifícios) pertencente aos condôminos. Engloba a área de uso privativo (apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas) e a área de uso comum (espaço de lazer, área verde, ruas de acesso, portaria de acesso). Os proprietários têm poderes sobre sua unidade e sobre as demais áreas (“rateadas” conforme a fração de cada um), e são responsáveis pelas despesas mensais das áreas comuns.

Condomínio Edilício

A expressão “condomínio edilício” é utilizada no Código Civil Brasileiro para referir-se a condomínios verticais (prédios, os chamados “condomínios de edifícios”), quanto para condomínios horizontais (também conhecidos como “condomínios residenciais”).

Desta forma, no condomínio edilício pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.

Condomínio Fechado

A palavra “condomínio” significa o domínio de vários, por isso muitas são as situações em que pode existir um condomínio, ou seja, um bem cujo domínio pertença a várias pessoas (físicas ou jurídicas).

O condomínio fechado é regido pelo Código Civil. Toda a área é privativa, pertencente aos condôminos, o que inclui os lotes, as vias de circulação e os espaços comuns.

Condomínio engloba a área de uso privativo e a área de uso comum (espaço de lazer, área verde e ruas de acesso). Os proprietários têm poderes sobre sua unidade e sobre as demais áreas (“rateadas” conforme a fração de cada um), e são responsáveis pelas despesas mensais, tal qual em um edifício.

O acesso ao condomínio fechado não é aberto ao público, ou seja, pode ser restringido conforme as leis condominiais. Isso porque suas áreas internas são privadas e de responsabilidade direta dos condôminos.

Condomínio em Edificações e Incorporações Imobiliárias

Incorporação imobiliária é nome dado para o conjunto de atividades exercidas com a finalidade de construir ou promover a construção de edificações ou conjunto de edificações, bem como a sua comercialização, total ou parcial, compostas de unidades autônomas que, em seu conjunto, formam um condomínio.

Para efeito de Lei, considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.

Os condomínios são regidos pela Lei 4.591/64, que regula especificamente o condomínio de edificações e incorporações imobiliárias, portanto, de forma especial.

No condomínio especial, os condôminos têm propriedade exclusiva sobre as partes denominadas de “unidades autônomas” e têm propriedade partilhada nas partes comuns que lhes pertencem na proporção de suas respectivas frações ideais.

Organização do Condomínio

Os condomínios são autorizados e organizados por meio de critérios legais, que envolve o cumprimento de requisitos previstos em leis, convenções e regulamentos internos.

Seguindo uma hierarquia de leis, no topo está a Constituição Federal, seguida pelo Código Civil (agrupamento de normas que regulam as relações privadas da sociedade), da Lei 4591/64 (conhecida como lei dos condomínios), e finalmente a convenção e o regulamento interno do condomínio.

Portanto, nem a convenção, nem o regulamento podem contrariar a
legislação vigente no país.

1. Assembleia Condomínio

Nos condomínios as decisões são tomadas pelos condôminos em uma reunião chamada Assembleia Geral.

Na assembleia são convencionadas as normas que regerão o condomínio, a aprovação das despesas, o valor das contribuições dos condôminos, a prestação de contas, a escolha do síndico e o debate dos problemas daquela comunida.

Tudo é decidido a partir das assembleias. Nesses encontros, a comunidade se junta para decidir a aprovação de contas, a necessidade de uma obra, e até quem será o próximo síndico do local.

2. Convenção de Condomínio

A convenção condominial é o documento que reúne as principais regras de convivência e de administração.

É ela que determina como o condomínio irá funcionar e ser gerenciado. O documento deve ser registrado em cartório de imóveis.

A convenção condominial é sua regulação maior, serve como um guia orientador para que o sindico possa exercer a administração do condomínio.

Todas as regras internas devem constar neste documento. Por outro lado, as regras só são válidas se nele constarem.

Todo morador deve ter uma cópia da convenção condominial .

3. Regulamento Interno

O regulamento Interno do condomínio visa disciplinar a rotina diário do estabelecimento.

Nele constam as normas de conduta que moradores, empregados, prestadores de serviços e visitantes devem respeitar para garantir a boa convivência no local (por exemplo, as regras para o uso das áreas comuns, como piscina e salão de festas).

Pelo novo Código Civil, regulamento não deve mais ser um documento apartado da convenção, mas fazer parte dela. As alterações no regulamento também precisam da aprovação de 2/3 dos condôminos.

Tipos de condomínios

De forma geral, os condomínios são divididos em residenciais, comerciais e mistos, de acordo com a natureza da sua utilização; e em verticais e horizontais, conforme o modelo de construção.

1. Condomínio Vertical

O Condomínio vertical refere se a um edifício de apartamentos, ou salas comerciais, no formato de torre (prédios).

A grosso modo, um agrupamento de prédios. As edificações são feitas em formato de torres e podem ser iguais (chamadas de irmãs) ou em alturas e arquiteturas distintas.

2. Condomínio Horizontal

Condomínio horizontal é aquele onde as construções são feitas no plano horizontal ou uma ao lado da outra e não em cima da outra como acontece plano vertical, é composto geralmente, por casas lado a lado.

3. Condomínios Residenciais

Os condomínios residenciais são compostos por casas ou prédios, são edificações destinadas exclusivamente à moradias.

4. Condomínios comerciais

São aqueles tipos de construções voltadas para as atividades empresariais e comerciais.

Normalmente, são os conhecidos prédios comerciais, onde são alugadas salas comerciais para lojas, consultórios , laboratórios e escritórios para os mais variados fins profissionais.

5. Condomínios Mistos

O condomínios do tipo misto são aqueles que abrigam unidades residenciais e comerciais na mesma área.

O condomínio misto é uma tendência no Brasil. A procura por esse tipo de empreendimento vem crescendo no país.

É um tipo de empreendimento que incorpora imóveis comerciais e residenciais na mesma área, oferecendo facilidades e serviços para os moradores.

Existem casos famosos no Brasil, como o Conjunto Nacional (Avenida Paulista, em São Paulo), que possui duas torres comerciais, uma torre residencial e um centro comercial.

Alguns empreendimentos mais complexos, agregam num mesmo local a área residencial, shopping, hotéis e bares.

Personagens do Condomínio

Um condomínio é uma pequena sociedade, na qual existem diversos tipos
de personagens, tais como:

1. Síndico

É o representante legal do estabelecimento, exerce a administração geral, fazendo cumprir os artigos 1331 a 1358 do novo Código Civil, a Convenção do Condomínio e o Regimento Interno.

O síndico pode ser condômino ou pessoa física ou jurídica, contratada pelo condomínio, salvo disposição contrária na Convenção.

2. Condômino

São considerados condôminos aqueles que são proprietários de apartamento ou unidade dentro da área do condomínio, independente de utilizarem o imóvel ou não.

3. Ocupantes do condomínio

Ocupante é aquele que, literalmente, ocupa um imóvel dentro da área do condomínio. São os moradores, inquilinos e parentes, pessoas que utilizam o local, mas não são donos do imóvel.

Importante lembrar que condôminos podem também ser considerados ocupantes, desde que utilizem ou morem na unidade.

4. Visitantes

Visitantes são todas as pessoas que transitam dentro do condomínio, mas que não tem relação alguma direta com o ambiente em si.

Esses não são ocupantes e nem condôminos. Exemplo: familiares do ocupante que não moram no local, entregadores, prestadores de serviço temporários e etc.

5. Empregados

São considerados empregados aqueles que trabalham diretamente para o condomínio, condôminos ou ocupantes. Exemplo: zelador, jardineiro, faxineira, empregada domésticas, motoristas, profissionais que cuidam da portaria e segurança do condomínio.

6. Zelador

O zelador é o profissional contratado pelo condomínio para zelar pela conservação do mesmo, atuando também, em alguns casos como representante do síndico nas rotinas do condomínio.

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Sérgio Marcondes

Referencias Bibliográficas

LEI Nº 4.591, DE 16 DE DEZEMBRO DE 1964. Dispõe sôbre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.

Código Civil LEI No 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002

Bolsa Futuro – Porteiro e Zelador – Secretaria de Estado de Ciência, Tecnologia e Inovação – Governo do Estado de Goiás

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Sobre o Autor

José Sergio Marcondes
José Sergio Marcondes

José Sergio Marcondes é formado em Gestão de Segurança Privada e possui MBA em Gestão Empresarial e Segurança Corporativa. É especialista em Segurança Privada, certificado com CES (Especialista em Segurança Empresarial) e CPSI (Certificado Profissional em Segurança Internacional). Atualmente, atua como consultor e diretor do IBRASEP, trazendo uma notável expertise em segurança, além de possuir sólidos conhecimentos nas áreas de gestão empresarial Com mais de 30 anos de experiência na área de segurança privada, acumulando resultados relevantes nas áreas operacionais, administrativas e comerciais.

14 Comentários

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  1. Olá Antônio!
    Obrigado pelo seu comentário.
    Forte abraço e csucesso.

  2. É UM INSTRUMENTO PODEROSO PARA TODAS AS PESSOAS EM GERAL( E, ESPECIFICAMENTE PARA OS COTRRETORES DE IMÓVEIS )

  3. Boa tarde! Sr Valmir Carvalho! Tudo bem com o senhor? Espero que sim!

    Estou ciente que existem diversos complexos condominiais de diversos perfis (associações, corporativos, comerciais, logísticos, uso misto, clubes, múltiplas torres, etc.) com megas estruturas, significativas áreas técnicas, de lazer, infraestrutura técnicas, tecnologias… etc., administrados por diversos profissionais da área de Facilities Management, com formações em nível superior bons salários e de maior status social. Porém, também estou ciente de que existem no Brasil milhares de condomínios residenciais e até comerciais, que não dispõem de recursos financeiros para contar com uma mega equipe de Facilities Management, e ainda são administrado por síndicos e zeladores.

    Por mais que desagrade a algumas pessoas, e por mais que a área de Facilities Services cresça, sempre haverá condôminos mais modesto que continuaram empregado zeladores, por uma simples questão relação de custo x benefício, independentemente do meu artigo.

    A nomenclatura a qual você se refere, “Zelador”, é mais que uma simples momenclatua, é uma Profissão reconhecida pelo ministério do Trabalho pelo CBO 5141-20, e que gera emprego para milhares de pais de família. Para enaltecer uma categoria ou determinados profissionais, não precisamos pisar e humilhar outros, acredito que haverá sempre espaço para ambos, cada um na sua fatia de mercado.

    Não acredito estar tão desatualizado sobre as mudanças da área de Facilities Services como você insinua, há quase dois anos atrás,
    25/06/2020 publiquei um artigo sobre esse tema que você pode ler no link abaixo se houver ineteresse.

    Facilities Management: O que é? Definições, Tipos e Atividades

    Obrigado pelo seu comentário.
    Forte abraço e Sucesso!

  4. Não é melhor vc se atualizar sobre essa nomenclatura (Zelador)? Quando vc se refere a essa nomenclatura, velha ultrapassada e fora de moda, nos remete a idade da pedra. Veja, os grandes complexos condominiais de diversos perfis (associações, corporativos, comerciais, logísticos, uso misto, clubes, múltiplas torres… etc) com megas estruturas, significativas áreas técnicas, de lazer, infraestrutura técnicas, tecnologias… etc., administrados por multinacionais e nos seus quadros atuando in loco administradores, advogados, economistas, engenheiros, arquitetos e outros profissionais, identificados pelos cargos de: gerentes prediais, operacionais, dirigentes de operações, propriedades, infraestrutura, concierges, facilities… e vc está ainda na velha cultura e no tempo do zelador, é o fim do fim.

  5. Olá Gustavo!
    Obrigado pelo seu comentário.
    Forte abraço e sucesso.

  6. ótima postagem, material didático(fácil leitura e interpretação,bem completo. parabéns!!

  7. Olá Romeu Pinheiro!
    Fico muito feliz em saber que o artigo foi útil pra você.
    Forte abraço e sucesso.

  8. O artigo foi interessante uma vez que me inspirou na elaboracao dos dispositivos para o condominio onde resido.

  9. Matéria bastante esclarecedora. Grato por compartilhar.

  10. Olá Luiz!
    Obrigado pelo seu comentário.
    Forte abraço e sucesso.

  11. Senhores, boa tarde.
    Me ajudem em uma questão ???
    Em um condomínio horizontal onde há segurança armada, tanto na ronda quanto na portaria, caso os funcionários percebam que um morador está sendo feito de refém, qual a melhor opção:
    1 – Deixar que entre e cercar a residência?
    2 – Caso haja oportunidade, bloquear na portaria, diminuindo assim o espaço de atuação dos infratores, isolando a ocorrência e evitando colocar outros moradores em risco ?
    E se a opção for a 1° , isso não seria potencializar os riscos ?

  12. Boa tarde !
    Ótimos artigos, parabéns.
    Conteúdos de grande valor auxiliando profissionais na área.

  13. Olá José Carlos!
    Obrigado pelo seu comentário.
    Forte abraço e sucesso!

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