Convenção de Condomínio: O que é? Definição e Conteúdo.

O que é Convenção de Condomínio?

A Convenção é a “Constituição” de qualquer condomínio, é o legal constitutivo, que em consonância com a legislação vigente e disporá sobre todos os assuntos de interesse do Condomínio

Significado de Convenção conforme o dicionário: Acordo, ajuste, combinação, convênio. Pacto entre partidos políticos beligerantes. Reunião nacional para modificar as instituições políticas. O que está geralmente admitido e praticado, ou tacitamente convencionado nas relações sociais. (MICHAELIS, 1998)

Todas as regras e normas internas devem constar neste documento. Por outro lado, as regras e normas só são válidas se nele constarem.

Cada condomínio redige a sua própria Convenção assim que começa a ocupação pelos moradores.

Pela complexidade e importância desse documento, é recomendável contar com o auxílio de um advogado especialista em Direito Imobiliário para a redação do documento.

Segundo Gabriel Karpat, na sua obra Condomínios Manual Prático do Síndico, tem-se:

A convenção do condomínio é que determina e regulamenta a vida condominial, evidentemente sem infringir a legislação vigente.

A própria lei do condomínio determina que a convenção regule alguns itens importantes, tais como:

a) o mandato do síndico, conselho e subsíndico, se houver:

b) o prazo e as formas de convocar as assembléias ordinárias e extraordinárias;

c) o quorum das assembleias, em primeira e segunda convocação;

d) o quorum necessário para votação de matérias específicas, como: alteração da convenção; destituição do síndico; outros;

e) o modo de usar as coisas e os serviços comuns.

Para que serve a Convenção de Condomínio

Seguindo uma hierarquia de leis, que regulam os Condomínios, no topo está a Constituição Federal, seguida pelo Código Civil (agrupamento de normas que regulam as relações privadas da sociedade), da Lei 4591/64 (conhecida como lei dos condomínios), e finalmente a Convenção e o Regimento Interno do Condomínio.

Portanto, nem a Convenção, nem o Regimento Interno podem contrariar a legislação vigente no país.

A convenção serve de guia para que o síndico administre bem o condomínio. Ela regulamenta a administração e as relações entre os condôminos e ocupantes.

Quem deve ter uma cópia da convenção?

Todo morador deve ter uma cópia da convenção do seu condomínio. Uma cópia autenticada original deve ficar com o síndico e para os condôminos bastam cópias comuns.

Moradores novos, que não tenham recebido a convenção da administração ou do antigo proprietário, podem solicitar uma cópia para o síndico ou no cartório onde o texto foi registrado.

Criação da Convenção de Condomínio

A criação da Convenção ocorre, conjuntamente com a criação do condomínio propriamente dito. Uma vez que, o Condomínio é formado através de um documento denominado CONVENÇÃO, a qual deve ser devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

Geralmente, o documento é entregue na primeira Assembleia de Condôminos, quando é implantado o condomínio.

Nessa assembleia inaugural elege-se o primeiro síndico e aprova-se a convenção feita pela construtora.

Na prática, as convenções acabam padronizadas pelas construtoras. O mesmo texto é usado em muitos condomínios, alterando-se apenas dados como metragem dos apartamentos, por exemplo.

Os Condomínios são criados a partir de uma convenção, pautada
no Código Civil Brasileiro, Lei Federal nº. 10.406, de 10 de janeiro de 2002 e
pela Lei dos Condomínios, Lei Federal nº. 4.591, de 16 de dezembro de 1964.

1. Lei Federal nº. 4.591, de 16/12/1964:

Art. 9º Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificações a serem construídas, em construção ou já construídas, elaborarão, por escrito, a Convenção de condomínio, e deverão, também, por contrato ou por deliberação em assembleia, aprovar o Regimento Interno da edificação ou conjunto de edificações.

§ 1º Far-se-á o registro da Convenção no Registro de Imóveis, bem como a averba ção das suas eventuais alterações.

§ 2º Considera-se aprovada, e obrigatória para os proprietários de unidades, promitentes compradores, cessionários e promitentes cessionários, atuais e futuros, como para qualquer ocupante, a Convenção que reúna as assinaturas de titulares de direitos que representem, no mínimo, 2/3 das frações ideais que compõem o condomínio.

§ 3º Além de outras normas aprovadas pelos interessados, a Convenção deverá conter:

a) a discriminação das partes de propriedade exclusiva, e as de condomínio, com especificações das diferentes áreas;

b) o destino das diferentes partes;

c) o modo de usar as coisas e serviços comuns;

d) encargos, forma e proporção das contribuições dos condôminos para as despesas de custei o e para as extraordinárias;

e) o modo de escolher o síndico e o Conselho Consultivo;

f) as atribuições do síndico, além das legais;

g) a definição da natureza gratuita ou remunerada de suas funções;

h) o modo e o prazo de convocação das assembleias gerais dos condôminos;

i) o quorum para os diversos tipos de votações;

j) a forma de contribuição para constituição de fundo de reserva;

l) a forma e o quorum para as alterações de convenção;

m) a forma e o quorum para a aprovarão do Regimento Interno quando não incluídos na própria Convenção.

2. Código Civil Brasileiro:

Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vi vos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:

I – a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;

II – a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;

III – o fim a que as unidades se destinam.

Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e t orna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do
condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:

I – a quota proporcional e o m odo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;

II – sua forma de administração;

III – a compet ência das assem bléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;

IV – as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
V – o regimento interno.

§ 1 o A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.

§ 2 o São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo,
salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.

Alterações na Convenção

A Convenção poderá ser alterada de acordo com a previsão contida na mesma.

A Alteração da Convenção poderá ser promovida através da aprovação de item específico em Assembléia Geral, com quorum mínimo de 2/3 do total das frações ideais, conforme previsto no artigo 1.333 do Código Civil Brasileiro.

A convenção e o regulamento interno são os pilares da administração do condomínio.

Por isso, o fato de estarem bem redigidos e atualizados com a realidade do condomínio e da legislação atual pode trazer diversas vantagens para a administração.

A Convenção e o Regimento Interno não são eternos e precisam de alterações periodicamente, ou seja, é necessário que os condomínios ajustem suas convenções a realidade do momento.

Exemplos de casos de alteração da convenção:

• Alterações referente a valores de juros de mora sobre cotas vencidas;
• Estipulação de regras para o protesto cotas vencidas;
• Alterações número máximo de procurações que um morador pode apresentar;
• Mudança ou estipular valor de multas;
• Aprovação presença de animais de estimação nas unidades;
• Formas e aplicação de sanções disciplinares em condômino e ocupantes;
• Alterações no conselho consultivo;
• Alterações de regras e normas de comportamento.

Na Categoria Condomínios e você encontrará vários artigos relacionados a este tema que lhe serão muito úteis.

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Sérgio Marcondes

Referencias Bibliográficas

ASSIS, Caio Senni. Condomínio no novo código civil: doutrina,
jurisprudência e prática. Santa Cruz da Conceição: Vale do Mogi, 2003.
CÓDIGO CIVIL (NOVO) – Lei nº 10.406, de 10.01.2002. São Paulo: Atlas,
2002.
MICHAELIS. Moderno dicionário da língua portuguesa. São Paulo:
Melhoramentos, 1998.
CURSO: CONTABILIDADE PARA CONDOMINIOS
INSTRUTOR: JOSE MARTINS CASTELO NETO