Síndico de Condomínio: O que é, Significado, o que pode fazer, salário?

Sindico é o administrador do condomínio, eleito pelos condôminos ou contratado como prestador de serviço, quando previsto em convenção condominial, por um período de até dois anos, para administrar e representar o condomínio, seja judicialmente ou fora dele. Cabe ao síndico as funções da administração de planejar, organizar, dirigir e controlar as atividades necessárias para o bom funcionamento do condomínio e para satisfação dos condôminos.

O que é um Sindico?

O síndico é aquele eleito pelos condôminos, por um período de até dois anos, para administrar e representar o condomínio, seja judicialmente ou fora dele. Na maior parte dos condomínios, o síndico é um condômino, ou seja, um proprietário, que é responsável administração do condomínio com a assessoria do subsíndico e do conselho consultivo ou fiscal.

Em alguns casos, no entanto, pode-se eleger alguém que não seja um dos proprietários, como uma administradora de condomínios. Tudo vai depender do que estiver estabelecido na Convenção do Condomínio em relação a sua administração.

O síndico é o administrador do condomínio, e o responsável pela gestão do condomínio. É eleito pela Assembleia Geral dos Condôminos, sendo o responsável direto do condomínio, pronto para manter a ordem, a disciplina, a segurança, a legalidade e a limpeza das áreas comuns.

Tipos de Síndicos

Existem dois tipos de síndicos: O Síndico Natural (residente e não profissional, o condômino) e o Síndico Profissional.

Síndico Profissional (Empresa)

O sindico profissional é a pessoa que por seu conhecimento, formação e experiência podem administrar um condomínio como se fosse uma empresa, trazendo inúmeros benefícios e vantagens.

A função surgiu devido à dificuldade cada vez maior entre os condôminos para eleger um síndico, seja pela falta de candidatos ou porque o candidato
não agrada a maioria.

Ele pode atuar como autônomo ou pessoa jurídica e não há impedimento geral na contratação de um síndico profissional, o Código Civil de 2002, Artigo 1.347 diz. “A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se”.

Entretanto, vale lembrar que o síndico pode ser pessoa estranha ao condomínio, mas o subsíndico e os conselheiros devem ser obrigatoriamente, proprietários e residentes no condomínio.

Eleição do Síndico

O síndico será eleito em Assembleia Geral Ordinária, podendo ter o mandato pelo período de até dois anos. Na ocasião, também deverá ser eleito o subsíndico, bem como os conselheiros, os quais permanecerão no cargo pelo mesmo prazo do mandato do síndico.

Em relação aos conselheiros, é interessante que eles tenham conhecimento de contabilidade, direito, finanças e administração, a fim de exercerem as suas funções de forma mais ativa dentro do condomínio.

Tais conhecimentos, no entanto, não constituem elementos obrigatórios para o exercício da função.

Perfil do Sindico

Uma das maiores dificuldades do administrador do condomínio é a de ter que lidar com pessoas, seus impulsos, emoções, valores, costumes, hábitos, crenças e interesses.

O sucesso do administrador dependerá em grande parte da sua habilidade em lidar com pessoas, o sindico deve ter um perfil de liderança e de negociação, afim de melhor cumprir suas atribuições. Além disso deve ser:

1. Ser Transparente:

É importante deixar todos os moradores informados e esclarecidos sobre os assuntos pertinentes da administração do condomínio.

É de grande importância estabelecer um canal de comunicação nítido com os condôminos visando o repasse de informações, esclarecimento de dúvidas, apresentação de sugestões, companhas educativas e etc.

Uma medida pratica é a colocação de um livro de reclamações e sugestões na portaria do condomínio.

2. Ser um Negociador:

É o ato de conseguir um resultado que atenda as duas partes com interesses opostos, pois a negociação está em toda parte e na administração do condomínio essa pratica não é diferente. Não existe mais lugar para síndicos mandões que só gostam de impor.

O sindico deve ser justo, imparcial, disciplinador, sem deixar de ser educado, democrático, conciliador e empático.

Saber negociar é uma qualidade fundamental em qualquer lugar, principalmente num negócio que evolve uma grande variedade de pessoas.

O síndico deve manter um relacionamento interpessoal com os funcionários, moradores e prestadores de serviços. Negociar bem é uma maneira de obter ótimos resultados em tudo que se faz.

3. Competências

O síndico deve ser capaz de administrar financeiramente e operacionalmente o condomínio de forma controlada, não permitindo grandes variações nos valores pagos e na qualidade dos serviços prestados.

Os resultados da competência administrativa têm reflexo direto na:

• Boa aparência do condomínio;
• Na manutenção eficaz de todos os equipamentos;
• Na higiene, limpeza e conservação do condomínio;
• No cumprimento de prazos e compromissos;
• No respeito das normas e procedimentos;
• Na melhoria contínua da segurança pessoal e patrimonial;
• No envolvimento e cooperação dos moradores (condôminos) para solução dos problemas;

Competência do Sindico

De acordo com o Código Civil, Art. 1.348, compete ao síndico:

1. convocar a assembléia dos condôminos;
2. representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
3. dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
4. cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
5. diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
6. elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
7. cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
8. prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;
9. realizar o seguro da edificação.

Resumo das Atribuições do Síndico

1. Representação

Representar o condomínio, ativa e passivamente, em juízo ou fora dele e praticar os atos de defesa dos interesses comuns, nos limites das atribuições conferidas por Lei ou pela Convenção.

Representação legal é talvez a principal atribuição do Síndico. Sempre que os interesses coletivos estiverem em jogo, é o Síndico quem se deve colocar na defesa de todos.

Para desempenhar essa função ele não depende de autorização do Conselho, nem da Assembléia. Somente se seus atos ultrapassarem os limites da administração ordinária é que deverá buscar respaldo nos outros órgãos do condomínio.

2. Administrar

Exercer a administração interna da edificação, ou do conjunto de edificações, no que respeita à sua vigilância, moralidade e segurança, bem como aos serviços que interessam a todos os moradores.

Polícia Administrativa é uma atribuição do Síndico que tem dado margem a discussões. Cabendo ao sindico a fiscalização pelo cumprimento dos regulamentos internos.

3. Executivo

Praticar os atos que lhe atribuírem as leis, a Convenção e o Regulamento Interno. Execução das atribuições: o Síndico é o executivo do condomínio e, como tal, deve cercar-se de pessoas competentes para auxiliá-lo em suas funções.

4. Impor Multas

Impor as multas estabelecidas na Lei, na Convenção ou no Regulamento Interno.

A imposição de multas: cabe ao Síndico, e unicamente ao Síndico, como decorrência natural de sua obrigação de zelar pela ordem do condomínio, o “poder-dever” de aplicar as multas necessárias, em razão de descumprimento da convenção ou do regimento interno.

Salario do Síndico. Quanto Ganha?

O quanto ganhá um síndico? É dúvida de muita gente que gostaria de ser sindico, mas que não sabe se vale a pena.

Ser síndico é, na verdade, uma função que exige tempo e dedicação, remunerar o trabalho de forma adequada equivale a tornar o encargo viável e interessante.

As formas mais comuns de remuneração do síndico são quatro:

1. Não tem qualquer beneficio;
2. Fica isento das taxas condominiais ordinárias;
3. Recebe um pró-labore mensal;
4. É isento da taxa ordinária e recebe pró-labore.

Desde 06 de março de 1997, ficou estabelecido, através do Decreto no. 2.172, que sobre a remuneração percebida e /ou quando ficar isento da taxa ordinária, o síndico ou administrador terá que recolher 20% (vinte por cento), a título de Previdência Social.

Na Categoria Segurança de Condomínio você encontrará vários artigos relacionados a este tema que lhe serão muito úteis.

Participação do leitor

Para continuar publicando e disponibilizando os artigos de forma gratuita a todos, solicito a colaboração dos leitores e leitoras, fazendo pelo menos uma das práticas a seguir:

• Deixe seu comentário no final dos artigos;
• Curta e compartilhe as publicações com seus amigos pelas redes sociais;
• Visualize mais um artigo, essa pratica reduz nossa taxa de rejeição e melhora nosso posicionamento no Google.
• Cadastre se como leitor e receberá avisos sobre as publicações em seu e-mail.

Forte abraço e sucesso!

Sérgio Marcondes

Referencia Bibliográfica

LEI Nº 4.591, DE 16 DE DEZEMBRO DE 1964. Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.

Código Civil – LEI No 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002