Condômino: O que é? Direitos e Deveres dos Condôminos.

Condômino são indivíduos que com outro, ou outros, exerce o direito de um bem não dividido; coproprietário, comproprietário. Em se tratando de Condomínio edilício, são aqueles que são proprietários de apartamento, salas ou unidade dentro da área do condomínio, independente de utilizarem o imóvel ou não.

Ocupantes são aqueles que, literalmente, ocupam um imóvel dentro da área do condomínio. São os moradores, inquilinos e parentes, pessoas que utilizam o local, mas não são donos do imóvel.

Empregados/prestador de serviço são aqueles que trabalham diretamente para o condomínio, condôminos ou ocupantes. Já os visitantes são todas as pessoas que transitam dentro do condomínio, mas que não tem relação alguma direta com o ambiente em si.

Significado de Condômino?

Um condomínio, é formado por um grupo dos condôminos, que são os proprietários, mesmo que não morem ou possuam escritório no mesmo. Quanto aos promitentes compradores, o Código Civil os equiparou aos proprietários, fazendo com que também sejam condôminos.

Condômino é definido como aquele que com outro, ou outros, exerce o direito de um bem não dividido, é um coproprietário ou comproprietário.

Em se tratando de Condomínio edilício, é aquele que é proprietário de apartamento, sala ou unidade dentro da área do condomínio, independente de utilizarem o imóvel ou não.

A diferença entre condômino e morador é de que o primeiro é o dono do imóvel e o segundo é apenas um ocupante do imóvel, inquilinos e parentes, pessoas que utilizam o local, mas não são donos do imóvel.

Não existem responsabilidades e punições aplicáveis a todos os frequentadores do condomínio, entretanto, em última instância, são os condôminos os responsáveis por seus prepostos, ocupantes e visitantes.

Filho e Parente de Proprietário é Condômino?

Filhos e parentes de proprietário não são condôminos, são considerados ocupantes, a menos que sejam sócios na compra do imóvel.

Ocupante é aquele que, literalmente, ocupa um imóvel dentro da área do condomínio. São os moradores, inquilinos e parentes, pessoas que utilizam o local, mas não são donos do imóvel.

Importante lembrar que condôminos podem também ser considerados ocupantes, desde que utilizem ou morem na unidade.

Direitos do Condômino

Com base na Legislação Brasileira, as Convenções devem ser elaboradas observando normas fundamentais de direito dos Condôminos.

Os direitos mais importantes dos condôminos são:

• Usar, gozar e dispor de sua unidade autônoma de acordo com seus interesses, desde que não fira a liberdade dos demais Condôminos e a solidez do prédio;
• Ter livre acesso às áreas comuns do prédio sem causar danos, incômodo ou embaraço aos vizinhos;
• Participar das Assembleias, desde que esteja quite com o Condomínio, para votar e ser votado;
• Manter em seu poder as chaves das portas de acesso ao prédio.;
• Em qualquer momento, ser esclarecido pelo Síndico sobre questão que considere importante e inerente ao seu direito de Condômino;
• Pagar sua cota-parte justa ao rateio e, ao inquilino, pagar somente as taxas ordinárias;
• Denunciar irregularidades que observar no âmbito do Condomínio;
• Recorrer à Assembléia Geral dos atos e decisões isoladas do Síndico que prejudicam o Condomínio ou, particularmente, em seu prejuízo;
• Examinar, em qualquer época, livros, documentos e arquivos da administração e ser informado pelo Síndico sobre qualquer dúvida;
• Recorrer contra os atos e decisões do Síndico ao Conselho Fiscal e Consultivo que, se for o caso, poderá solicitar uma Assembléia Extraordinária para submeter o problema.

Deveres dos Condôminos

Os deveres mais importantes dos condôminos são:

• Pagar regularmente a taxa referente às despesas ordinárias, sob pena de multa prevista na Convenção do Condomínio;
• Pagar sua cota-parte das despesas relativas às obras de interesse do prédio, devidamente aprovada em Assembléia Geral;
• Contribuir para o Fundo de Reserva, quando prevista na Convenção ou deliberada em Assembléia. O inquilino não é obrigado a participar desta taxa;
• Facilitar a entrada do Síndico e empregados do Condomínio em sua unidade, quando necessitar de serviços de interesse do edifício.

Proibições ao Condômino

As proibições mais importantes são:

• Alterar as linhas e formas externas da fachada do prédio, a não ser com concordância unânime do Condomínio;
• Pintar ou decorar as partes de esquadrias externas em cores diferentes das empregadas no edifício;
• Usar o imóvel de forma nociva ou perigosa à tranqüilidade, à salubridade e à segurança do Condomínio, com produtos tóxicos, inflamáveis ou explosivos;
• Prejudicar o uso das partes comuns ou embargar corredores, escadas e outras áreas comuns, em seu benefício;
• Vender box de garagem ou alugá-lo a pessoas estranhas ao Condomínio;
• Promover festas barulhentas após as 22 horas, em respeito à Lei do Silêncio;
• Afixar, expor ou pintar cartazes/anúncios de serviços profissionais nas dependências comuns das edificações;
• Depositar vasos e outros objetos móveis, passíveis de queda, nos parapeitos das janelas.

Previsões do Código Civil

Art. 1.335. São direitos do condômino:

• usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
• usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;
• votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.

Art. 1.336. São deveres do condômino:

• contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;
• não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
• não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
• dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
• O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
• O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

Das Despesas do Condomínio

LEI Nº 4.591, DE 16 DE DEZEMBRO DE 1964.

Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio.

§ 1º Salvo disposição em contrário na Convenção, a fixação da quota no rateio corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade.

§ 2º Cabe ao síndico arrecadar as contribuições competindo-lhe promover, por via executiva, a cobrança judicial das quotas atrasadas.

§ 3º O condômino que não pagar a sua contribuição no prazo fixado na Convenção fica sujeito ao juro moratório de 1% ao mês, e multa de até 20% sôbre o débito, que será atualizado, se o estipular a Convenção, com a aplicação dos índices de correção monetária levantados pelo Conselho Nacional de Economia, no caso da mora por período igual ou superior a seis meses.

§ 4º As obras que interessarem à estrutura integral da edificação ou conjunto de edificações, ou ao serviço comum, serão feitas com o concurso pecuniário de todos os proprietários ou titulares de direito à aquisição de unidades, mediante orçamento prévio aprovado em assembléia-geral, podendo incumbir-se de sua execução o síndico, ou outra pessoa, com aprovação da assembléia.

§ 5º A renúncia de qualquer condômino aos seus direitos, em caso algum valerá como escusa para exonerá-lo de seus encargos.

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Utilização da Edificação ou do Conjunto de Edificações

Art. 19. Cada condômino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interêsses, condicionados, umas e outros às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais condôminos ou moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos.

Parágrafo único. (VETADO).

Art. 20. Aplicam-se ao ocupante do imóvel, a qualquer título, tôdas as obrigações referentes ao uso, fruição e destino da unidade.

Art. 21. A violação de qualquer dos deveres estipulados na Convenção sujeitará o infrator à multa fixada na própria Convenção ou no Regimento Interno, sem prejuízo da responsabilidade civil ou criminal que, no caso, couber.

Parágrafo único. Compete ao síndico a iniciativa do processo e a cobrança da multa, por via executiva, em benefício do condomínio, e, em caso de omitir-se êle, a qualquer condômino.

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Sérgio Marcondes

Referencias Biblográficas

LEI Nº 4.591, DE 16 DE DEZEMBRO DE 1964. Dispõe sôbre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.

Código Civil LEI No 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002