Assembleia de Condomínio: O que é, Para que serve – Código Civil

O que é Assembleia de Condomínio?

A assembleia de condomínio é uma reunião dos condôminos para deliberação e tomada decisões sobre questões relacionadas a administração do condomínio, que afetam a sua rotina. É um momento para tirar dúvidas, expor ideias, debater e se inteirar sobre como vai a administração condomínio e o trabalho do síndico.

O autor Inaldo Dantas define a assembleia como uma reunião de condôminos, e como um órgão deliberativo de um condomínio e que deve ser realizada mediante convocação prévia, sempre obedecendo às determinações do Código Civil e da Convenção Condominial.

A assembleia condominial é um dos momentos mais relevantes da vida em condomínio. A presença de todos os condôminos é de extrema importância.

É o momento em que os condôminos tem para expressarem suas opiniões, fazerem revindicações, deliberarem sobre questões importantes e receberem informações.

Uma vez que o condômino não comparecer, terá de lidar com as decisões tomadas pela maioria na sua ausência. Esse também é o momento que o síndico tem para prestar contas e mostrar aos moradores o trabalho que vem fazendo.

Tipos de Assembleias Condomínios

De forma geral, existem três tipos de assembleias condominiais:

a) Assembleia Geral de Instalação: é a reunião dos condôminos feita para criação do condomínio, elaboração da Convenção e eleição do primeiro síndico e instalação da administração do condomínio.

c) Assembleia Geral Ordinária : ocorre obrigatoriamente uma vez por ano e é focada na prestação de contas, aprovação das despesas dos últimos 12 meses e a previsão orçamentária para o próximo ano, eleição de síndico, subsíndico e conselho fiscal e para fazer alterações na convenção de condomínio.

d) Assembleia Geral Extraordinária: ocorre de forma não regular, fora do calendário estabelecido. Visam discutir e aprovar despesas emergenciais e assuntos gerais e emergenciais, que não podem esperar a reunião anual (Assembleia Geral Ordinária).

Para que serve a Assembleia de Condomínio?

As assembleias de condomínios servem para discutidos diversos assuntos de interesse geral, com um edital de convocação e com a pauta definida, para que todos os condôminos estejam cientes do teor dos assuntos a serem discutidos.

A assembleia de condomínio funciona como um órgão legislativo e deliberativo, pois, dentre outas, possui a função de elaborar ou modificar a Convenção e o Regimento Interno.

É na assembleia do condomínio que são tomadas as decisões importantes para o condomínio como: eleger o síndico ou destituí-lo, aprovar ou rejeitar as contas, aprovar gastos extras, etc.

As decisões tomadas nas assembleias são gerais e obrigam todos os condôminos, mesmo aqueles que foram de forma minoritária contrários a aprovação ou mesmo aqueles que não compareceram, a acatarem e cumprir o que foi determinado pela maioria, de acordo com o artigo 24, § 1º, da Lei nº 4.591/64.

Convocação da Assembleia de Condomínio

Os condôminos podem ser convocados para as assembleias de várias formas, porém, deve ser respeitado a forma prevista na convenção.

Algumas formas de convocação dos condôminos são: carta com aviso de recebimento, correio eletrônico, afixação de anúncio no elevador ou quadro de avisos e ou qualquer meio de comunicação que comprovadamente faça chegar a todos os condôminos as informações de data, local, hora e ordem do dia, caso não haja nenhuma forma específica de comunicação expressa na convenção.

A competência para a convocação das assembleias cabe ao sindico ou aos condôminos que se façam representar em um quarto do total de condôminos.

No caso de assembleia ordinária os condôminos só podem convocá-la caso o síndico não o fizer (CC, art. 1.350, § 1º); se extraordinária a competência é concorrente (art. 1.355).

Quorum para as Deliberações

A assembleia é o órgão deliberativo máximo composto por todos os condôminos (proprietários, promitentes, compradores ou cessionários de direitos sobre a unidade autônoma).

Para a validade de suas deliberações, é necessária a regular convocação e atendimento ao quorum de instalação e deliberação.

Em relação ao quorum para as deliberações, os artigos 1.352 e 1.353 do Código Civil asseveram que, salvo quando exigido quorum especial, as decisões serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes, que representem pelo menos metade das frações ideais, e, em segunda convocação, por maioria dos votos dos presentes.

Ao lado do quorum geral de deliberação, prevê a lei alguns especiais.

Dizem respeito às deliberações de maior importância, quando não basta o voto favorável da maioria simples dos condôminos presentes á assembleia para aprovação da proposta. São os seguintes os quoruns especiais de deliberação citados por Ulhoa (2012, p. 118-19)151:

a) Unanimidade dos condôminos para a mudança da destinação do edifício (de residencial para comercial, por exemplo) (CC, art. 1.351) e para a construção de outro pavimento ou, no solo comum, de outro edifício destinado a abrigar novas unidades autônomas (art. 1.343);

b) Dois terços dos condôminos para a alteração da convenção condominial (CC, art. 1.351) realização de obras voluptuárias (art. 1.341 I) e de obras úteis representadas por acréscimos destinados a facilitar ou aumentar a utilização de áreas comuns (art. 1.342);

c) Maioria absoluta dos condôminos para aprovação das demais obras úteis, isto é, que não impliquem acréscimo destinado a facilitar ou aumentar a utilização pelos condôminos de áreas comuns (CC, art. 1.341, II), a destituição do síndico (art. 1.349) e a extinção do condomínio ou reconstrução do edifício no caso de ser ele total ou consideravelmente destruído ou ameaçar ruína (art. 1.357).

d) Dois terços dos condôminos, exceto o infrator, para aplicação da multa pelo descumprimento de dever não principal, como, por exemplo, a alteração da cor ou forma da esquadria externa de sua unidade autônoma ou desrespeito a regra de urbanidade (CC, art. 1.336, § 2º);

e) Três quartos dos condôminos, exceto o infrator para aplicação da multa suplementar por descumprimento reiterado de dever condominial, independentemente de sua natureza (CC, art. 1.337).

LEI Nº 4.591, DE 16 DE DEZEMBRO DE 1964.

Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.

Art. 24. Haverá, anualmente, uma assembléia geral ordinária dos condôminos, convocada pelo síndico na forma prevista na Convenção, à qual compete, além das demais matérias inscritas na ordem do dia, aprovar, por maioria dos presentes, as verbas para as despesas de condomínio, compreendendo as de conservação da edificação ou conjunto de edificações, manutenção de seus serviços e correlatas.

§ 1º As decisões da assembléia, tomadas, em cada caso, pelo quorum que a Convenção fixar, obrigam todos os condôminos.

§ 2º O síndico, nos oito dias subseqüentes à assembléia, comunicará aos condôminos o que tiver sido deliberado, inclusive no tocante à previsão orçamentária, o rateio das despesas, e promoverá a arrecadação, tudo na forma que a Convenção previr.

§ 3º Nas assembléias gerais, os votos serão proporcionais às frações ideais do terreno e partes comuns, pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da Convenção.

4º Nas decisões da Assembléia que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça.

Art. 25. Ressalvado o disposto no § 3º do art. 22, poderá haver assembléias gerais extraordinárias, convocadas pelo síndico ou por condôminos que representem um quarto, no mínimo do condomínio, sempre que o exigirem os interêsses gerais.

Parágrafo único. Salvo estipulação diversa da Convenção, esta só poderá ser modificada em assembléia geral extraordinária, pelo voto mínimo de condôminos que representem 2/3 do total das frações ideais.

Art. 27. Se a assembléia não se reunir para exercer qualquer dos podêres que lhe competem, 15 dias após o pedido de convocação, o Juiz decidirá a respeito, mediante requerimento dos interessados.

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Sérgio Marcondes

Referencias Bibliográficas

DANTAS, Inaldo. O condomínio ao alcance de todos: Tudo o que você gostaria de saber mas não tinha onde consultar; tudo o que você gostaria de saber mas não tinha a quem perguntar. São Paulo: Santa Luiza, 2008

ULHOA, Fábio Coelho. Curso de Direito Autoral: direito das coisas e direito autoral. 4ª ed. São Paulo: Saraiva: 2012.

LEI Nº 4.591, DE 16 DE DEZEMBRO DE 1964. Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.

LEI N o 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002. Institui o Código Civil.